Özet
Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin henüz teslim edilmemiş bir konut için bedelin tamamını veya bir kısmını önceden ödediği, uygulamada sıkça karşılaşılan bir sözleşme türüdür. Bu satış türü, tüketici açısından önemli ekonomik riskler barındırdığından, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da özel olarak düzenlenmiştir. Bu çalışmada ön ödemeli konut satışının tanımı, hukuki niteliği, tarafların hak ve yükümlülükleri, tüketiciye tanınan cayma ve dönme hakları ile teminat ve teslim süresi hükümleri incelenmektedir.
Giriş
Konut ihtiyacının artması ve inşaat sektörünün gelişmesiyle birlikte, tüketicilerin henüz tamamlanmamış projelerden konut satın alması yaygınlaşmıştır. Bu durum, tüketicilerin ciddi ekonomik risklerle karşı karşıya kalmasına neden olmuş; özellikle konutun hiç teslim edilmemesi veya geç teslim edilmesi gibi sorunlar uygulamada sıkça görülmüştür. Bu riskleri azaltmak amacıyla, ön ödemeli konut satışı 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40 ila 46. maddeleri arasında özel olarak düzenlenmiştir.
Ön Ödemeli Konut Satışının Tanımı ve Hukuki Niteliği
Tanım
TKHK m. 40’a göre ön ödemeli konut satışı, tüketicinin konutun satış bedelinin tamamını veya bir kısmını, konut henüz teslim edilmeden önce ödediği satış türüdür. Bu satış, genellikle henüz inşaat aşamasında bulunan veya inşasına başlanmamış konutları konu alır.
Hukuki Nitelik
Ön ödemeli konut satışı;
- Tüketici işlemi niteliğindedir
- Satıcı veya sağlayıcının ticari veya mesleki faaliyeti kapsamında yapılır
- Kanunda emredici hükümlerle düzenlenmiştir
Bu yönüyle klasik taşınmaz satışından ayrılmakta ve tüketici lehine sınırlamalar içermektedir.
Sözleşmenin Şekli ve İçeriği
Şekil Şartı
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması zorunludur. Ayrıca sözleşme;
- Tapuda tescil
- Noterlikçe düzenleme
- Noterlikçe onaylama
şekillerinden biriyle yapılmadıkça geçerli olmaz.
Zorunlu Sözleşme İçeriği
Sözleşmede;
- Konutun nitelikleri,
- Satış bedeli ve ödeme planı,
- Teslim tarihi,
- Teminat bilgileri,
- Cayma ve dönme hakkına ilişkin hükümler
açık ve anlaşılır şekilde yer almalıdır.
Teslim Süresi ve Teminat Yükümlülüğü
Teslim Süresi
TKHK m. 44 uyarınca, konutun tüketiciye en geç 48 ay içinde teslim edilmesi zorunludur. Bu süre emredici niteliktedir ve tüketici aleyhine değiştirilemez.
Teminat Gösterme Yükümlülüğü
Satıcı, tüketicinin ödediği bedelleri güvence altına almak amacıyla;
- Banka teminat mektubu
- Sigorta
- Hak ediş sistemi
gibi yöntemlerden biriyle teminat sağlamak zorundadır.
Tüketicinin Cayma ve Dönme Hakkı
Cayma Hakkı
Tüketici, sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir.
Dönme Hakkı
Tüketici, konutun teslimine kadar olan süreçte sözleşmeden dönebilir. Ancak bu durumda satıcı, sözleşmede kararlaştırılmış olmak şartıyla, satış bedelinin en fazla %2’si oranında tazminat talep edebilir.
Ayıplı İfa ve Geç Teslim
Konutun ayıplı teslim edilmesi veya süresinde teslim edilmemesi halinde tüketici;
- Bedel indirimi
- Ücretsiz onarım
- Sözleşmeden dönme
- Zararının tazmini
haklarından birini kullanabilir. Bu haklar, genel tüketici hukuku hükümleriyle paralellik göstermektedir.
Değerlendirme ve Sonuç
Ön ödemeli konut satışı, tüketiciyi yüksek meblağlı ve uzun vadeli bir borç altına sokan bir sözleşme türüdür. Bu nedenle TKHK’da getirilen şekil şartları, teslim süresi sınırı, teminat zorunluluğu ve cayma hakkı gibi düzenlemeler, tüketicinin korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Uygulamada bu hükümlere aykırılıkların devam ettiği görülmekte olup etkin denetim ve tüketicinin bilinçlendirilmesi büyük önem arz etmektedir.
İLGİLİ YARGI KARARLARI
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2024/4060 K. 2025/3680 T. 16.09.2025
DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin, 19.08.2021 tarihli harici sözleşmeyle dava konusu 1722 ada 12 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 23 numaralı bağımsız bölümü davalıdan satın aldığını, satış bedeli olan 280.000,00 TL’nin 150.000,00 TL’sini zamanında ödediğini, sözleşmede bakiye satış bedelinin inşaatın bitiminde ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalının teslim günü olan 30.08.2022 tarihine çok az bir zaman kala 20.06.2022 tarihinde şahsi gerekçelerle ve inşaat maliyetlerinin arttığını ileri sürerek müvekkiline satış sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini bildirir ihtarname gönderdiğini, davalının sözleşmeyi tek taraflı olarak feshederek tapu devrine yanaşmamasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu belirterek, dava konusu taşınmazın müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması hâlinde taşınmazın karar tarihine en yakın tarihteki rayiç değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davaya dayanak sözleşmenin geçerli olmadığını, davacının ödemelerini süresinde yapmadığını, davacının kötüniyetli olduğunu, davacının ödediği satış bedelinin iade edildiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek inşa etmekte olduğu binadan bağımsız bölüm satması hâlinde yapılan temlikin yazılı olmasının yeterli olduğu, inşaatın geldiği seviyenin ve teslimin gerçekleşmemiş olmasının somut olayda öneminin bulunmadığı, davacının sözleşmeye konu edimini yerine getirdiği ve sözleşmede satıcının sözleşmeyi ancak satış bedelinin düzenli ödenmemesi hâlinde feshedebileceğinin kararlaştırıldığı, davalının davacıya gönderdiği ihtarnamede satış bedelinin düzenli ödenmediğinin ileri sürülmediği, davalının haksız olarak davacıya tapuyu devretmediği, davacının 280.000,00 TL’yi depo ettiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ
Temyiz Nedenleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; kararın gerekçesiz olduğunu, sözleşmenin geçersiz olduğunu, eksik harcın tamamlatılmadığını, müvekkilinin yap-satçı olmadığını, 280.000,00 TL’nin depo ettirilmesi suretiyle davanın kabulüne karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacının taşınmaz teslime hazır olmasına rağmen bakiye satış bedelini ödemediğini, sözleşmenin haklı olarak feshedildiğini, davacının ödediği parayı nemalandırılmış olarak geri aldığını ifade ederek kararın bozulmasını istemiştir.
Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık; yüklenici ile arsa sahibi sıfatı birleştirilen davalıdan haricen satın almaya dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.
Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40/1. maddesinde, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmış olup satış bedelinin konutun tesliminden önce ödenmeye başlanması tüketici için birtakım riskler taşıdığından, bu durum tüketicilerin özel olarak korunması ihtiyacını doğurmuştur. Bu bağlamda tüketici haklarının güvence altına alınması için satıcının tüketiciyi bilgilendirme yükümlülüğü (md. 40/2), ön ödemeli satış sözleşmelerinin yapı ruhsatı alınmadan yapılmasının mümkün olmadığı (md. 40/3) ve teminat gösterilmesi zorunluluğu (md. 42/1) gibi tüketiciler lehine birtakım düzenlemeler yapılmıştır.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekli ise 6502 sayılı Kanun’un 41/1. maddesinde; “Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur” şeklinde hüküm altına alınmıştır. Buna göre ön ödemeli konut satış sözleşmeleri tapu müdürlüğünde taşınmaz satışı şeklinde ya da noterde taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmalıdır. Uygulamada sözleşmeler daha çok taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmakta olup, satış vaadi sözleşmelerine resmîyet verecek makam 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca noterlerdir. Öte yandan tapu harcı ve noter masraflarının yüksek olması ve bu tür masrafların daha çok tüketicilere yükletilmesi karşısında, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin sıklıkla adi yazılı şekilde yapıldığı da bilinen bir gerçektir. Bu durumu dikkate alan kanun koyucu, resmî şekil kurallarının amacına aykırı kullanılarak tüketicilerin mağdur edilmelerini engellemek için resmî şekilde yapılmayan sözleşmelerin, satıcı tarafından sonradan tüketicinin aleyhine olacak şekilde geçersiz olduğunun ileri sürülemeyeceğini hükme bağlamıştır (md. 41/1). Bu nedenle adi yazılı şekilde düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekli aykırılık nedeniyle geçersizliğini sadece tüketicinin ileri sürebileceği kabul edilmesi gerekmektedir.
Tüm bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmeleri gerekir. Yukarıda değinilen genel hükümler uyarınca resmî şekle aykırılığın yaptırımı kesin hükümsüzlük olsa da 6502 sayılı Kanun’un 41/1. maddesinde satıcıya sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine olacak şekilde ileri sürme yasağı getirildiğinden maddedeki koşulların bulunması hâlinde tüketicinin tescili isteyebileceği kabul edilmelidir.
Yapılan tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; dosya içeriğinden davacı tüketici ile davalı arasında düzenlenen 19.08.2021 tarihli sözleşme ile davalının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tâbi olmak üzere inşa etmekte olduğu binadan 23 numaralı bağımsız bölümün davacıya satıldığı anlaşılmaktadır. 6502 sayılı Kanun’un yürürlük tarihinden sonra davacı ile davalı arasında imzalanan konut satış sözleşmesi, bahsi geçen Kanunda tanımına yer verilen ön ödemeli konut satış sözleşmesi niteliğindedir. Sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı açık ise de 6502 sayılı Kanun’un 41/1. maddesindeki açık hüküm karşısında resmî şekle uyulmadığından satıcı tarafından geçersizliği ileri sürülemeyeceğinden, artık noterde düzenlenmemiş olsa dahi sözleşmenin geçersiz olduğu yönünde bir değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır.
Bu nedenle somut uyuşmazlıkta; davacı ile davalı satıcı arasında düzenlenen 19.08.2021 tarihli sözleşmenin, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 6502 sayılı Kanun’un ilgili hükümleri uyarınca ayakta olduğunun kabulü gerekirken; İlk Derece Mahkemesince, anılan sözleşmenin, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 183 vd. maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri esas alınmak suretiyle geçerli olduğunun ve Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde hata olmadığının değerlendirilmesi isabetli değildir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2024/421 K. 2025/381 T. 18.06.2025
DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 1690 ada 50 parsel sayılı taşınmazda yapılmakta olan inşaattan D Blok 3. kat 25 numaralı bağımsız bölümü 12.06.2015 tarihli harici satış sözleşmesiyle davalı şirketten satın aldığını, satış bedelinin ödendiğini, davalı şirketin taşınmazı muvazaalı olarak davalı …’ya tapuda devrettiğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazın müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması hâlinde rayiç değerinin davalı şirketten tazminine karar verilmesini talep etmiş; 10.04.2019 tarihli dilekçesi ile de dava değerini 200.000,00 TL’ye yükselttiklerini beyan ederek, davalı şirkete yapılan ödemelerin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı şirketten tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP
Davalı … vekili cevap dilekçesinde; davacının muvazaa iddiasının yerinde olmadığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı … İnş. . Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin borç para aldığı dava dışı … İnş. Oto. Kozmetik San. ve Tic. Ltd. Şirketinin baskı ve tehditleri nedeniyle dava konusu taşınmazı davalı …’ya devretmek zorunda kaldığını, müvekkilinin elinde olmayan nedenlerle daire sahiplerine devir yapamadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İstanbul Anadolu 6. Tüketici Mahkemesinin 09.07.2020 tarihli ve 2017/466 Esas, 2020/573 Karar sayılı kararı ile; inşaatın tamamlanma oranı dikkate alındığında dava konusu bağımsız bölümün satış sözleşmesi esaslarına göre teslim edilmesi imkanının kalmadığı ve tapu iptali ve tescil koşullarının oluşmadığı, davacı ile davalı şirket arasında 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un (TKHK) 40. maddesi kapsamında ön ödemeli konut satış sözleşmesi düzenlenmiş ise de resmî şekil şartına uyulmadığı, geçersiz sözleşmelerde ise herkesin aldığını iade etmekle yükümlü olduğu, dolayısıyla davalı şirkete yönelik bedel talebinin yerinde olduğu, davalı … yönünden ise bedel talebinin bulunmadığı ancak davanın açılmasına davalıların birlikte sebep olmaları nedeniyle her iki davalının da yargılama giderlerinden sorumlu olmaları gerektiği gerekçesiyle terditli bedel isteğinin kabulü ile 200.000,00 TL tutarın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı şirketten tahsiline, davalı … yönünden bir karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
İSTİNAF
İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı … vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 10.12.2020 tarihli ve 2020/1902 Esas, 2020/1849 Karar sayılı kararı ile; davanın yüklenicinin temlikine dayalı olarak açıldığı, uygulamada bu tür uyuşmazlıkların 30.09.1988 tarihli ve 1087/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme kararı kapsamında çözüme ulaştırıldığı, ancak somut olayda bağımsız bölümün davacı alıcıya teslim edilmediği, dolayısıyla bahsi geçen içtihadı birleştirme kararı kapsamında tapu iptali ve tescil koşullarının oluşmadığı, bu nedenle hâlen kayıt maliki olan …’ya yapılan devir bakımından muvazaa iddiasının araştırılmasına gerek olmadığı, bu açıklamalar kapsamında tapu iptali ve tescil istemi ile davalı … yönünden davanın reddine karar verilmesi ve davalı …’nın yargılama giderlerinden sorumlu tutulmaması gerektiği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine, davalı …’nın istinaf başvurusunun kabulü ile 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b.2 maddesi gereğince hükmün ortadan kaldırılmasına, gerekçe ve hüküm düzeltilmek suretiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat isteminin kabulü ile 200.000,00 TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
Bozma Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 14.03.2023 tarihli ve 2021/2876 Esas, 2023/1512 Karar sayılı kararı ile;
“… Somut olayda; davacı tüketici, davalı yüklenici şirketten 1690 ada 50 parsel sayılı taşınmazda Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapmakta olduğu inşaattan, D blok 3. kat 25 numaralı bağımsız bölümü, 12.06.2015 tarihli harici satış sözleşmesiyle satın almış, satış bedelinin bir kısmını ödemiş ve sözleşmede bakiye satış bedelinin tapu devri sırasında ödeneceği ve teslim tarihinin 28.02.2016 olduğu kararlaştırılmıştır. Devam eden süreçte davalı, 1690 ada 50 parsel sayılı taşınmazda 17.08.2015 tarihinde kat irtifakı kurulmuş ve davaya konu taşınmaz 25.05.2016 tarihinde davalı yüklenici şirket tarafından davalı …’ye satış yoluyla devredilmiştir. Ayrıca, davalı şirket dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu bloğu % 53 seviyesinde tamamlayarak bırakmıştır. Başka bir anlatımla; davalı yüklenici şirket, davaya konu inşaatın yapımı sırasında inşaatı tamamlayabilmek için gerekli parayı temin etmek amacıyla ileride satışa konu bağımsız bölümün tapusunu vereceği hususunda davacı tarafta güven oluşturarak harici satış sözleşmesiyle dava konusu bağımsız bölümü davacıya satmış; ancak bu bağımsız bölümü taahhüt ettiği tarihte ve şekilde davacıya teslim etmemiştir.
Diğer bir ifadeyle; arsa maliki ile yüklenici sıfatının birleştiği “yapsatçı” sıfatını taşıyan davalı şirket, kendi edimlerini süresinde yerine getirmemiştir. Bilindiği üzere; hukukumuzda hiç kimse kendi kusuruna dayalı olarak “hak” talebinde bulunamaz.
Öte yandan; arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin arsa malikine karşı üstlendiği edimleri yerine getirip getirmediğinin araştırılması gereği de somut olayda bulunmamaktadır.
Hal böyle olunca; yukarıda değinilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı, gerekçesi ve 4721 sayılı Kanun’un 2 nci maddesi gözetilerek mahkemece, davalı yüklenici şirket tarafından davalı …’ye yapılan devrin muvazaalı olup olmadığının araştırılması; muvazaa ispatlanırsa, ödenmeyen satış bedeli depo ettirilmesi ve sonucuna göre tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş ve hükmün bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçeye ilâveten geçersiz bir sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi için dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin üçüncü şahsa geçirilmemiş olması gerektiği, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas,1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davacının, yüklenici veya yapsatçı sıfatıyla davalının inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alarak malik sıfatıyla kullanması gerektiği, somut olayda ise dava konusu bağımsız bölümün davacıya teslim edilmediği, tapu devrinin de gerçekleştirilmediği, anılan İçtihadı Birleştirme Kararında aranan şartların oluşmadığı gerekçesiyle direnilme kararı verilmiştir.
TEMYİZ
Temyiz Yoluna Başvuranlar
Direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur.
Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; eksik incelemeye dayalı olarak hatalı şekilde karar verildiğini, tarafları aynı olan emsal davalarda tesis edilen hükümlerin dikkate alınmadığını, dava konusu sözleşmenin adi yazılı şekilde de yapılabileceğini, ayrıca muvazaanın bütün şartlarının gerçekleştiğini, yargılama giderlerinin de hatalı hesaplandığını ileri sürerek, direnme kararının bozulmasını talep etmiştir.
Uyuşmazlık
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas,1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesi ve 4721 sayılı Kanun’un 2. maddesi gözetilerek mahkemece, davalı yüklenici şirket tarafından davalı …’ya yapılan devrin muvazaalı olup olmadığının araştırılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Gerekçe
İlgili Hukuk
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40., 41., 42. maddeleri.
Değerlendirme
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili yasal düzenleme ve kavramların kısaca açıklanması gerekmektedir.
Sözleşme; hukuki bir sonuç doğurmak üzere, iki veya daha ziyade kişinin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile uyuşmasını ifade eder (Kocayusufpaşaoğlu, Necip: Borçlar Hukukuna Giriş, 7. b., İstanbul 2017, s. 95).
Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda (BK) olduğu gibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) da sözleşme borç ilişkisinin kaynakları arasında sayılmış ve sözleşmenin tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulacağı (TBK md. 1) hüküm altına alınmıştır.
Belirtmek gerekir ki, bir hukuki işlemin geçerli ve amacına uygun hukuki sonuçlar doğurabilmesi için o hukuki işlemi yapan kişi veya kişilerin sağlıklı bir şekilde oluşmuş iradelerinin bulunması ve yine bu iradelerinin istenilen hukuki sonuca uygun şekilde açıklanması gerekmektedir. Hukukumuzda sözleşmelere egemen olan ilke şekil serbestisidir. Buna göre, kural olarak, kanunda tersine bir açıklık olmadıkça sözleşmeler herhangi bir şekil şartına tâbi değildir (BK md. 11/1; TBK md. 12/1). Bununla birlikte, bazı sözleşmelerin geçerli olabilmeleri kanun koyucu tarafından belirli bir şekle uygun olarak yapılmaları koşuluna bağlanmıştır. Taraflar da, kanunun herhangi bir şekil koşuluna tâbi tutmadığı bir sözleşmenin geçerliliğini, belli bir şekilde yapılmasını hükme bağlayabilirler. İlk belirtilen “yasal şekil”, ikincisinde ise “taraflarca kararlaştırılan şekil” (BK md. 16; TBK md. 17) söz konusudur.
Diğer taraftan şekil zorunluluğunun öngörüldüğü sözleşmelerde; kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından, taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar bulunmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Hukukî işlem” başlıklı 706. maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır’’ şeklindedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237 . maddesinde “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce resen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.
Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup, burada öngörülen şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartıdır. Bu nedenle resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de 30.09.1988 gün ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan binadan bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşmelerde şekle aykırılığın hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralıyla çatışması incelenmiş ve buna bir istisna getirilerek, harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin belli koşullar altında kabul edilebileceği öngörülmüştür.
Bahsi geçen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararında; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre hâkimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği” sonucuna varılmıştır.
İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere bina inşa etmekte olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır (Hukuk Genel Kurulu, 19.02.2019 tarih ve 2017/14-2036 E., 2019/161 K.).
Elbette ki şekil eksikliğinden kendi yararına sonuç çıkaran kimse, salt bu sebeple ve hatta karşı taraf bundan zarar görmüş olsa bile, doğrudan hakkını kötüniyetli kullanmış sayılmayacaktır. Aksi takdirde şekil kuralı amaç bakımından etkisini büyük ölçüde yitirecektir. Ancak bireyi olduğu toplumun gerçeklerinden, yaşadıklarından izole edilmesi mümkün olmayan hâkimin, hukuk kuralları ve vicdanıyla sınırlı şekilde ifa etmekle yükümlü olduğu takdir hakkını kullanarak verdiği kararlarına, kanun koyucunun amacına ve kanunun ruhuna uygun şekilde insan kokusu aktarması da adalet sisteminden umut edilen meşru beklentinin hüküm gerekçesiyle vücut bulmuş karşılığı olacaktır.
Nitekim kanun koyucu da bu şekilde gerçekleşen taşınmaz satışlarında tüketicilerin mağdur edilebildiğini görmüş ve 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da ön ödemeli konut satış sözleşmelerini özel olarak düzenlemiş, ayrıca çok açık bir hükme yer verme gereği duyarak, adi yazılı şekilde yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin geçersizliğinin satıcı tarafından ileri sürülemeyeceği kuralını getirmiştir.
Günümüzde tüketiciler inşaat şirketlerince uygulanan bir kısım pazarlama yöntemleri ve daha ekonomik olması sebebiyle genellikle proje aşamasında henüz mevcut olmayan veya inşası devam eden konutları satın almaktadır. Uygulamada maketten satış veya sat-yap olarak bilinen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde, konutu satın alan tüketici satış bedelini peşin veya taksitler hâlinde ifa etmekte, konut ise daha sonra teslim edilmektedir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 sayılı TKHK’nın 40/1. maddesinde, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmış olup, satış bedelinin konutun tesliminden önce ödenmeye başlanması tüketici için birtakım riskler taşıdığından, bu durum tüketicilerin özel olarak korunması ihtiyacını doğurmuştur. Bu bağlamda tüketici haklarının güvence altına alınması için satıcının tüketiciyi bilgilendirme yükümlülüğü (md. 40/2), ön ödemeli satış sözleşmelerinin yapı ruhsatı alınmadan yapılmasının mümkün olmadığı (md. 40/3) ve teminat gösterilmesi zorunluluğu (md. 42/1) gibi tüketiciler lehine birtakım düzenlemeler yapılmıştır.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekli ise Kanun’un 41/1. maddesinde; “Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur” şeklinde hüküm altına alınmıştır. Buna göre ön ödemeli konut satış sözleşmeleri tapu müdürlüğünde taşınmaz satışı şeklinde ya da noterde taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmalıdır. Uygulamada sözleşmeler daha çok taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmakta olup, satış vaadi sözleşmelerine resmiyet verecek makam 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca noterlerdir. Öte yandan tapu harcı ve noter masraflarının yüksek olması ve bu tür masrafların daha çok tüketicilere yükletilmesi karşısında, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin sıklıkla adi yazılı şekilde yapıldığı da bilinen bir gerçektir. Bu durumu dikkate alan kanun koyucu, resmî şekil kurallarının amacına aykırı kullanılarak tüketicilerin mağdur edilmelerini engellemek için resmî şekilde yapılmayan sözleşmelerin, satıcı tarafından sonradan tüketicinin aleyhine olacak şekilde geçersiz olduğunun ileri sürülemeyeceğini hükme bağlamıştır (md. 41/1). Bu nedenle adi yazılı şekilde düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekli aykırılık nedeniyle geçersizliğini sadece tüketicinin ileri sürebileceği kabul edilmesi gerekmektedir.
Tüm bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmeleri gerekir. Yukarıda değinilen genel hükümler uyarınca resmî şekle aykırılığın yaptırımı kesin hükümsüzlük olsa da 6502 sayılı TKHK’nın 41/1. maddesinde satıcıya sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine olacak şekilde ileri sürme yasağı getirildiğinden maddedeki koşulların bulunması hâlinde tüketicinin tescili isteyebileceği kabul edilmelidir.
Yapılan tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı tüketici ile davalı şirket arasında düzenlenen 12.06.2015 tarihli sözleşme ile davalı şirketin Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olmak üzere inşa etmekte olduğu “…” isimli konut projesindeki D Blok, 3. Kat, 25 numaralı bağımsız bölümün davacıya satıldığı, edimlerinin bir kısmını ifa eden tüketicinin bağımsız bölümün taahhüt edilen şekilde kendisine teslimini beklediği sırada ise devri vaadedilen bağımsız bölümün tapuda 25.05.2016 tarihinde yapılan satışla diğer davalı … adına tescil edildiği dosya arasında mevcut tapu kaydı ile sabittir. Belirtmek gerekir ki, 6502 sayılı Kanun’un yürürlük tarihinden sonra davacı ile davalı şirket arasında imzalanan konut satış sözleşmesi, bahsi geçen kanunda tanımına yer verilen ön ödemeli konut satış sözleşmesi niteliğindedir. Sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı açık ise de 6502 sayılı TKHK’nın 41/1. maddesindeki açık hüküm karşısında resmî şekle uyulmadığından satıcı tarafından geçersizliği ileri sürülemeyeceğinden, artık noterde düzenlenmemiş olsa dahi sözleşmenin geçersiz olduğu yönünde bir değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır. Bu nedenle somut uyuşmazlığın Özel Daire bozma ilamındaki açıklamaların aksine 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan koşullara göre değil de, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 6502 sayılı TKHK’nın ilgili hükümleri ve davacı tüketici ile davalı satıcı şirket arasında hâlen ayakta olan ön ödemeli konut satış sözleşmesinde taraflara tanınan hak ve borçlar çerçevesinde çözüme kavuşturulması gerekmektedir.
Diğer yandan dava konusu bağımsız bölüm eldeki dava açılmadan önce tapuda yapılan satışla davalı … adına tescil edilmiştir. Dava açılmadan ya da tescil kararı verilmeden önce taşınmaz mülkiyetinin üçüncü bir kişiye devredilmesi durumunda, iktisapta bulunan kişi tapu kaydına iyiniyetle dayanarak mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanmış ise bu kazınımının TMK’nın 1023. maddesine göre korunacağı ve tescil talebinin dayanaksız kalacağı açıktır. Tapu siciline şerh verilmediği için hukuken güçlendirilmeyen şahsi hakkın, kural olarak ayni hak sahiplerine karşı ileri sürülmesi de mümkün değildir. Yarışan haklar ilkesi gereğince, daha önce buranın harici satım sözleşmesiyle alındığının ileri sürülmesi ve bunun ispatlanması yeterli olmayacaktır. Ancak, yapılan satış işlemi alacaklılardan mal kaçırmak amacına yönelik ve muvazaaya müstenit ise ya da bunu ileri süren kişinin zararına bilerek yapılan bir hukuki işlem ise işlemden zarar gören kişi şahsi hakkını ayni hak sahibine karşı da ileri sürebilecektir.
Gelinen bu noktada muvazaa kavramı ve yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.
Sözleşmeler kural olarak tarafların karşılıklı ve uygun iradeleri ile meydana gelir. Ancak bu irade ile beyan her zaman birbiri ile örtüşmeyebilir. Bu uygunsuzluk hâli istem dışı oluşabileceği gibi, taraflar bilerek ve isteyerek de iradeleri ile beyanları arasında uygunsuzluk yaratabilirler.
.
.
.
Kural olarak üçüncü kişiler muvazaalı işlem nedeniyle hakları zarara uğratıldığı takdirde tek taraflı veya çok taraflı olan bu hukuki işlemlerin geçersizliğini ileri sürebilir. Çünkü muvazaalı bir hukuki işlem ile üçüncü kişilere zarar verilmesi onlara karşı işlenmiş bir haksız eylem niteliğindedir. Ancak genel usul kuralı gereğince her davada olduğu gibi anılan bu davada da davacının hukuki yararının bulunması zorunludur. Başka bir anlatım ile üçüncü kişinin muvazaalı işlem ile haklarının zarar uğratıldığının benimsenebilmesi için onun muvazaalı işlemde bulunandan alacaklı olması ve muvazaalı işlemin alacağının ödenmesini önlemek amacıyla yapılmış bulunması gerekmektedir. Zira davacının bu davadaki amacı muvazaa nedeniyle temelde geçersiz olan işlemin hükümsüzlüğünü sağlamaktır.
Nitekim davacı da, davalı şirket ile davalı …’nın el ve işbirliği içinde hareket ettiğini, davalı şirketin asıl hak sahibinden mal kaçırmak ve üzerine düşen borçtan kaçınmak için dava konusu bağımsız bölümü danışıklı olarak davalı …’ya devrettiğini ileri sürerek eldeki davayı açmıştır. Davacının bu davayı açmaktaki amacı, danışıklı olduğunu ileri sürdüğü hukuki işlemlerin kendisi yönünden geçersizliğini sağlayarak taşınmazına kavuşmaktır. Bu sebeple TBK’nın 19. maddesi ile TMK’nın 1023. maddeleri kapsamında davalı yüklenici şirket tarafından davalı …’ya yapılan devrin muvazaalı olup olmadığının araştırılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; satıcı konumundaki davalı şirketin davacı tüketici ile yaptığı sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmediği, taşınmazı baskılar sebebiyle davalı …’ya devrettiğini açıkladığı, davalı şirketin savunması dikkate alındığında 6502 sayılı TKHK’nın 41/1. maddesinin somut olayda uygulanamayacağı, dolayısıyla direnme kararının Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerle bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan gerekçelerle Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
Hâl böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince önceki kararda direnilmesi doğru olmadığından, verilen kararın açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerle bozulması gerekmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2024/1 K. 2025/565 T. 24.09.2025
DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılardan yüklenici … Ltd. Şti. arasında düzenlenen 01.12.2014 tarihli harici satış sözleşmesiyle dava konusu Erzurum ili, … ilçesi 2 50… parseldeki 14 numaralı bağımsız bölümün müvekkiline satışının kararlaştırıldığını, satış bedelinin ödendiğini, sözleşmeye göre taşınmazın 30.06.2015 tarihinde müvekkiline teslim edildiğini, daha sonra müvekkilinin taşınmazı kiraya verdiğini, 11.11.2016 tarihinde davalı …’in kiracıya taşınmazı satın aldığını söylediğini, müvekkilinin yaptığı araştırmalar neticesinde davalı yüklenicinin taşınmazı diğer davalı …’e borcundan dolayı teminat olarak temlik ettiğini ve davalı …’in dairenin daha önce bir başkasına satıldığını bilerek muvazaalı olarak taşınmazı tapuda temlik aldığını öğrendiğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması hâlinde müvekkilinin ödemiş olduğu paranın yasal faizi ile tazminine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP
Davalı … vekili; müvekkilinin dava konusu taşınmazı 25.05.2015 tarihinde satın aldığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, muvazaa iddiasını kabul etmediklerini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
Davalı şirket temsilcisi yargılama aşamasında; dava konusu taşınmazı davalı …’e teminat olarak devrettiğini, davacı … ve dava dışı …’e harici sözleşmeyle satmış oldukları 14… nolu dairelerin teminat satışı ve daha sonra iadesi konusunda da anlaşmaya vardıklarını ancak borcunu ödeyemediğinden davalı …’ın taşınmazın tapusunu iade etmediğini beyan etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 08.02.2018 tarihli ve 2016/753 Esas, 2018/65 Karar sayılı kararıyla; davalı …’in iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
İSTİNAF
İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 09.06.2020 tarihli ve 2018/931 Esas, 2020/502 Karar sayılı kararıyla; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
Bozma Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;
”… Davacı, davalı yüklenici ile düzenlediği 01.12.2014 tarihli harici satış sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil, olmaması halinde tazminat talebinde bulunmuştur. Sözleşmeye konu 2 50… parselde kayıtlı 4. kat 14 numaralı bağımsız bölüm, 25.05.2005(doğrusu2015) tarihinde davalı yüklenici tarafından diğer davalı …’e tapuda devredilmiştir. Davalı …’in dava konusu taşınmazı davalı yükleniciden alacağına karşılık teminat amacıyla temlik aldığı aralarında düzenlenen 22.06.2015 tarihli harici satış sözleşmesi ve toplanan tüm delillerle sabittir.
Yukarıda da açıklandığı üzere, alacağın teminatı olarak dava konusu taşınmazın davalı yüklenici tarafından diğer davalı …’e devri inançlı işlem olup, davalı dava konusu taşınmazın tam anlamıyla maliki olmuştur.
Diğer taraftan; davacı, davalı …’e yapılan bu temlikin muvazaalı olduğunu, davalı …’in dava konusu taşınmazın davalı yüklenici tarafından kendisine haricen satıldığını bilerek taşınmazı devraldığını ileri sürmüştür.
İnançlı işlemin muvazaalı olması halinde, hukuki yararı bulunan davacının şahsi hakkına dayanarak muvazaa nedeniyle inançlı işlemin iptalini isteme hakkı bulunduğu kuşkusuzdur. Ne var ki; davacı, dava konusu taşınmazın davalı …’e tapuda devredildiği tarihte, taşınmazın yüklenici tarafından kendisine harici sözleşmeyle satışının vadedildiğini bildiğini ve yapılan temlikin muvazaalı olduğu iddiasını ispatlayamamıştır.
Bu durumda mahkemece, davacının iyi niyetli malike karşı şahsi hakka dayanması mümkün olmadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilerek, ikinci kademedeki tazminat istemi hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi
Doğru görülmemiştir,…” gerekçesiyle karar oy çokluğuyla bozulmuştur.
İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki karardaki gerekçeye ek olarak, yüklenici şirket temsilcisi ile mahkemece dinlenen tanık beyanları bir arada değerlendirildiğinde davalının dava konusu dairede kiracı bulunduğunu bildiği, her ne kadar davalı … bu kiracının diğer davalının kiracısı olduğunu ve bir yıl sonra kira sözleşmesinin biteceğini iddia etmiş ise de; ihtarnamenin sözleşme imzalandıktan bir buçuk yıl sonra çekilmesi, bir kimsenin maliki olduğu daireyi bir buçuk yıl boyunca görmeye gitmemesinin, kiracılarla iletişime geçmemesinin ve davalının iddia ettiği gibi sözleşme gereğince bir yıllık sürenin sona ermesinin ardından yaklaşık altı ay sonra herhangi bir kira geliri almaksızın kiracıya ihtarname göndermemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu, bu hâliyle davalı …’in dava konusu taşınmazın davacıya satıldığını bildiği ve muvazaanın davacı tarafça dosyadaki mevcut delil durumuna göre ispatlandığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
TEMYİZ
Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; delillerin dikkate alınmadığını, müvekkilinin tapuda dava konusu taşınmazı devraldığı tarihte taşınmazın henüz teslim edilecek nitelikte olmadığını, müvekkilinin tapu kaydına güvendiğini, davalı şirket yetkilisi … …’ın kötüniyetli olduğunu, taşınmazın tapuda devrinden bir yıl sonra düzenlenen tarihsiz ve her zaman düzenlenebilecek kira sözleşmesinin davacıya mal teslim edilmiş gibi yorumlanmasının kabul edilemeyeceğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
Uyuşmazlık
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık: somut olayda dava konusu taşınmazın davalı …’a tapuda devredildiği tarihte, taşınmazın yüklenici tarafından davacıya harici sözleşmeyle satışının vadedildiği hususunun davalı …’ın bildiği ve yapılan temlikin muvazaalı olduğu iddiasının davacı tarafça ispat edilip edilmediği noktasında toplanmaktadır.
Gerekçe
İlgili Hukuk
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi,
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2, 3, 1022, 1023, 1024, 1025. maddeleri
Değerlendirme
Dava, yükleniciden harici satış sözleşmesiyle satın alınan bağımsız bölüm nedeniyle tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.
Davacı ile davalılardan yüklenici şirket arasında düzenlenen ve dosya kapsamında bulunan 01.12.2014 tarihli harici satış sözleşmesi incelendiğinde, inşası davalı şirket tarafından üstlenilen binadaki 14 numaralı bağımsız bölümün henüz yapım aşamasında iken davacıya satışı, satış bedelinin de davacı tarafından bir kısmının peşin, kalan kısmının da taksitler hâlinde ödeneceği hususunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.
Günümüzde tüketicilerin inşaat şirketlerince uygulanan bir kısım pazarlama yöntemleri ve daha ekonomik olması sebebiyle genellikle proje aşamasında henüz mevcut olmayan veya inşası devam eden konutları satın almaları, satış bedelinin konutun tesliminden önce ödenmeye başlanması ve bu gibi durumların tüketiciler için birtakım riskler taşıması nedeniyle 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da ön ödemeli konut satış sözleşmeleri özel olarak düzenlemiştir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 sayılı TKHK’nın 40/1. maddesinde, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmıştır.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekli ise Kanun’un 41/1. maddesinde; “Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur” şeklinde hüküm altına alınmıştır. Buna göre ön ödemeli konut satış sözleşmeleri tapu müdürlüğünde taşınmaz satışı şeklinde ya da noterde taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmalıdır. Uygulamada sözleşmeler daha çok taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmakta olup, satış vaadi sözleşmelerine resmîyet verecek makam 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca noterlerdir. Öte yandan tapu harcı ve noter masraflarının yüksek olması ve bu tür masrafların daha çok tüketicilere yükletilmesi karşısında, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin sıklıkla adi yazılı şekilde yapıldığı da bilinen bir gerçektir. Bu durumu dikkate alan kanun koyucu, resmî şekil kurallarının amacına aykırı kullanılarak tüketicilerin mağdur edilmelerini engellemek için resmî şekilde yapılmayan sözleşmelerin, satıcı tarafından sonradan tüketicinin aleyhine olacak şekilde geçersiz olduğunun ileri sürülemeyeceğini hükme bağlamıştır (md. 41/1).
Somut olayda yüklenici şirket ile davacı arasındaki sözleşme de adi yazılı şekilde düzenlenmiş olup davacı satış bedelinin tamamını ödediğini, yüklenicinin bağımsız bölümü teslim etmesinin ardından taşınmazı kiraya verdiğini, kiracının tüm abonelik işlemlerini tamamlayıp konutta oturmaya başladıktan sonra davalı yüklenicinin taşınmazı diğer davalı …’a tapuda devrettiğini, ancak hâlen tapuda kayıt maliki gözüken bu davalının taşınmazın daha önce kendisine satıldığını bildiği hâlde muvazaalı şekilde taşınmazı devraldığını ileri sürerek, öncelikli olarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.
Dava konusu bağımsız bölümün eldeki dava açılmadan önce tapuda 25.05.2015 tarihinde yapılan satış işlemi sonucu davalı … adına tescil edildiği sabittir. Dava açılmadan ya da tescil kararı verilmeden önce taşınmaz mülkiyetinin üçüncü bir kişiye devredilmesi durumunda, iktisapta bulunan kişi tapu kaydına iyiniyetle dayanarak mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanmış ise bu kazanımının TMK’nın 1023. maddesine göre korunacağı ve tescil talebinin dayanaksız kalacağı açıktır. Tapu siciline şerh verilmediği için hukuken güçlendirilmeyen şahsi hakkın, kural olarak ayni hak sahiplerine karşı ileri sürülmesi de mümkün değildir. Yarışan haklar ilkesi gereğince, daha önce taşınmazın harici satım sözleşmesiyle alındığının ileri sürülmesi ve bunun ispatlanması yeterli olmayacaktır. Ancak, Hukuk Genel Kurulunun 18.06.2025 tarihli ve 2024/7-421 Esas, 2025/381 Karar sayılı kararında da vurgulandığı üzere yapılan satış işlemi alacaklılardan mal kaçırmak amacına yönelik ve muvazaaya müstenit ise ya da bunu ileri süren kişinin zararına bilerek yapılan bir hukuki işlem ise işlemden zarar gören kişi şahsi hakkını ayni hak sahibine karşı da ileri sürebilecektir.
Tüm bu açıklamalar karşısında çözümlenmesi gereken mesele, davalı …’ın dava konusu bağımsız bölümü davalı yükleniciden satın aldığı sırada dairenin daha önce harici sözleşmeyle satıldığını bilip bilmediği, temlikin muvazaalı olduğu iddiasının ispat edilip edilemediği, bu bağlamda 4721 sayılı Kanun’un 1023. maddesinde ifadesini bulan tapu siciline güven ilkesi kapsamında iktisabının korunup korunmayacağı, bir başka ifadeyle iyiniyetli üçüncü kişi konumunda bulunup bulunmadığıdır.
Tapu siciline güven ilkesi, tapuda yer alan bir kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan kişilerin, bu kayıt gerçek hak durumuna uygun olmasa bile kazanılan ayni hakkın geçerli olarak hükümlerini doğurması demektir. İyiniyet hakkın doğumunda temel unsurlardan biri olduğundan tapu siciline inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kişi aleyhine açılan davalarda iyiniyet veya kötüniyet olgusunun ispatı büyük bir önem taşımaktadır. Genel hüküm niteliğindeki 4721 sayılı Kanun’un 3. maddesi uyarınca kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Uyuşmazlığın dayanağını oluşturan 4721 sayılı Kanun’un 1023. maddesi de bu genel hükümde bahsi geçen; kanunun, iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlardan biridir. Dolaysıyla iyiniyetin varlığı kanun tarafından öngörülen bir karine olduğundan, tapu siciline güvenerek iyiniyetle hak kazandığını savunan kişi aleyhine açılan bu tür davalarda, davalının iyiniyetli olmadığını iddia eden davacının bunu ispat etmesi gerekmektedir.
İspat yükü, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ileri süren tarafa ait olmakla birlikte kötüniyet iddiasının hukuki niteliği uyarınca ispat edilmesi çoğu zaman zordur. TMK’nın 1023. maddesinde sözü edilen iyiniyet, aynı Kanun’un 3. maddesinde deyimini bulan subjektif iyiniyettir. Bu nedenle durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Kanun iyiniyeti korurken, iyiniyete dayanan kimsenin özen borcunu da göz ardı etmemiş, kendisinden beklenen özeni göstermesini aramıştır. Dolayısıyla davacı, hayatın olağan akışına göre normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf ederek yapacağı küçük bir araştırmayla üçüncü kişinin taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, taşınmazı devreden kişi ile ayni hak kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduklarını ya da taşınmazın kısa sürelerle veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyiniyetle ayni hak kazandığını iddia eden üçüncü kişinin iyiniyet iddiasını çürütebilir.
Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olay değerlendirildiğinde; her ne kadar davalı … iyiniyetle tapu kaydına güvendiğini savunmuş ise de özellikle dava konusu taşınmazı devraldığı yüklenici şirket temsilcisinin mahkemece alınan beyanına göre aralarında geçmişe dayalı bir ilişkinin bulunduğu ve şirket temsilcisinin devirden önce taşınmazın başkasına satıldığını davalı …’a söylediği, taşınmazın yer aldığı apartmanda 24.08.2015 tarihinde yapılan toplantı tutanağına göre 14 numaralı bağımsız bölümde davacının kiracısı olan …’nun oturduğu, tanıklardan …’nun da kendilerinin daireyi kiraladıkları sırada yan dairenin davalı … tarafından kiraya verildiğini beyan ettiği, davalının taşınmazda kiracı olduğunu bildiği hâlde aradan bir yıldan uzun süre geçtikten sonra kiracıya ihtar çektiği, tanık ve aynı zamanda binanın yöneticisi olan …’in davalının …’teki evlerinin teminatı olarak dava konusu daireyi aldığına yönelik beyanı dikkate alındığında, bir konut satın alınırken bağımsız bölümünün fiilen görülmeyerek sadece tapuda işlem yapılarak alınmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu ve …’ın iyiniyet savunmasının itibar edilebilir olmadığı, dolayısıyla 4721 sayılı Kanun’un 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmıştır.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, davanın 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı kapsamında davacı ile davalı şirket arasında yapılan sözleşmeden kaynaklanan haklar kapsamında değerlendirilebileceği, kural olarak ifa (tescil) davasının geçersiz sözleşmenin tarafları arasında görüleceği, davacının adi yazılı sözleşmeden doğan şahsi hakkını tapu kaydına güvenerek taşınmaz iktisap eden davalı …’a karşı ileri süremeyeceği, ayrıca davalı …’ın dava konusu taşınmazı satın alırken kanundan doğan yükümlülüklerini yerine getirdiği, ilk derece mahkemesince verilen direnme kararının yerinde olmadığı görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.